XX商业广场整合策划方案

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一、江苏XX房地产市场发展概述
◎XX的房地产随着XX市的经济攀升得到迅速的发展XX市1998年、1999年和2000年商品房竣工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米2001年为62.2万平方米
◎XX市商品房施工面积1998和1999年基本持平分别为70.3万平方米；2000年商品房施工面积达74.79万平方米增幅为54.9%2001年为92.2万平方米2001年增幅最为明显
◎随着住房制度的改革和深化1998年商品房销售面积为28.46万平方米1999年为28.18万平方米2000年为43.24万平方米到了2001年剧增为64.8万平方米
◎自去年来XX市的房地产价格持续上扬楼市出现了空前的火爆有些项目刚刚破土动工预定者已蜂拥而至据统计商品房价格上升值为2000年的1800元/平米攀升到2001年的2300元/平米增幅达27%大大超过了13%的年均增幅一些楼盘甚至涨幅达到每平米千元以上
分析：房价的大幅上扬预示着XX居民已经开始将房地产作为投资的重要渠道但也预示着昆山的房地产市场存在一些少量的泡沫成分主要表现在：
1.XX人均可支配收入增长缓慢；
2.XX人均居住面积已超过国家标准居住以不是昆山主要矛盾；
3.投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因素；
4.2001年7月前国有土地的买卖操作不规范自2001年后的人为因素导致房价上涨因素较多；
那么以上泡沫的成分的存在是否影响未来XX房地产的价格走势？我们认为短期内（5年内）不会影响这主要及与以下理由：
1.XX的地理优势事之成为上海的腹地、苏州的门庭、长江大三角的喉结
其作为重要外资投资区域的优势不会改变因此保障地产升值的主要动能：资金、人流将继续存在；
2.XX房价是上海的1/2苏州的2/3因此还有价格的上升余地；而上海申博成功带动迁移资金流动离上海最近的XX肯定得到惠顾；XX本地企业也会意识到即将到来的投资高潮从投资环境和和成本分析的角度看XX已较苏州有更大优势势必在XX打下坚实基础；
3.主要依靠外来投资制成的XX经济有了可持续发展的基础那么房地产的投资回报也就有了保障除非周边市场（上海、南京）发生重大转折XX房地产市场将保持原有运行轨迹；
4.苏州近年来火爆的楼市也对XX的楼市产生了影响成为导致楼价提升的原因；
5.楼盘品质的逐年提高以及新型建材的应用造成房地产开发成本的增加也市楼价上涨的原因之一
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