关于芙蓉古城的经营销售方案

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一、策划目的：芙蓉古城集中国名居之大成通过对传统建筑和历史文化的挖掘展现中华明族古老文明的精髓透出历史的、文化的深层底蕴诠释芙蓉古城私人客栈的内涵显示其特色内容展现其四合一的特色:民族建筑+特色旅游+园林建筑+星级服务作为旅游地产的配套以特色吸引游客进而延长游客的停留时间促进其消费在以创造经济效益为主的前提下提升置信品牌
一、市场调查及分析
（一）、旅游市场情况调查
由于古城综合性商业开发项目同成都的旅游市场密切相关故有必要对上述市场的经营现状及发展趋势进行市场调查与分析
1、成都旅游市场现状及发展趋势
四川借助其优势旅游资源已逐渐发展为一个旅游大省而成都则作为省内最大的旅游客源市场占据了省内客源的40%目前全市从事旅游经营的企业多达5000多个2001年成都接待海外游客近40万人次国内游客2270万人次市场资源极为丰富而纵观整个行业的发展呈现出以下特点：其一市场需求因季节性和节假日因素呈现出很大的不规则性目前为止仅“春节”、“五一”、和“十一”三个长假的旅游收入就占全年总收入的17%而在旅游淡季如三月（九寨黄龙等主要旅游线路四月份开放）几乎难有旅游团队；其二行业竞争激烈企业利润趋薄由于需求的不规则淡旺季价格差异悬殊大量后继者的涌入加之“办公室旅行社”等不规范操作行为对市场的冲击和干扰致使本市旅游行业的平均利润率不足10%；其三精品旅游市场和特色旅游市场的开发已逐渐成为趋势市场陆续出现了蜀文化之旅、生态农业之旅和水文化之旅等多元化旅游品种同时对武侯祠、杜甫草堂、刘氏庄园和西岭雪山沿线人文加自然景观进行精品旅游线路的打造已提上历史日程
（二）、芙蓉古城商业区的经营资源分析
1、地理位置及环境条件
芙蓉古城位于成都西郊青羊界新成温公路快速通道旁距市区九公里至二环路只需10分钟车程从周边的环境来看古城目前还属于一个独立的新区周边没有与之相配套的经济文化环境；从距市区的距离来看古城的位置适合于市内游客节假日的短途旅行；从所属的线路来看古城属于武侯祠——杜甫草堂——刘氏庄园——西岭雪山人文及自然景圈
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