楼层价差位

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一、市场层次
通过对北京西部房地产市场中的长安明珠、京城DC、上城、兰德华庭、时代庐峰、第七街区、西现代城、京汉旭城、紫金长安和远洋山水等10多个项目的板楼楼层价格差调研发现目前北京西部房地产市场板楼楼层价差主要可以分为4个层次：
第一层次：6层板楼不带电梯楼层差价100元/平米以长安明珠和京城DC为代表的6层板楼不带电梯其中京城DC的楼层价呈“倒U字形”3层的价格最高2层比3层低100元/平米1层比2层低230元/平米2层比3层低100元/平米4层比3层低100元/平米5层比4层低100元/平米6层最低长安明珠5层最贵下面每低一层降100元/平米6层比5层低100元/平米
第二层次：9—12层板楼带电梯楼层差价50—80元/平米以上城和兰德华庭为代表的9-13层板楼带电梯其中上城的楼层价分为两个阶梯2层的价格比1层高100元/平米2层以上每高一层价格上涨50元/平米1层价格最低兰德华庭楼层差价以2层为基础每高一层价格上涨80元/平米11层的价格最高12、13层的价格一样
第三层次：14—18层板楼带电梯楼层差价30—60元/平米以第七街区、西现代城、京汉旭城和紫金长安为代表的14-18层板楼带电梯其中第七街区、西现代城和紫金长安三个项目的楼层价差以2层为基础每高一层价格上涨60元/平米京汉旭城的楼层价差以2层为基础每高一层价格上涨60元/平米
第四层次：24—27层板楼带电梯楼层差价20—50元/平米以远洋山水为代表的24-27层板楼带电梯其中远洋山水一期的塔连板的板楼部分的楼层价差以2层为基础每高一层价格上涨20元/平米时代庐峰的楼层价差以2层为基础每高一层价格上涨50元/平米
二、经验总结
通过调研的分析可见目前房地产市场住宅项目在楼层差价上多数采取如图所示的三种策略.
第一种策略：低差价刺激销售
多数普通住宅项目特别是单体楼层较高的板楼比如18、24层的板楼会采取此种策略由于楼层数较多决定产品相对于低楼层数楼体产品的数较大降低楼层差价有利于弱化产品间的品质差距容易造成购房者为寻得更好的户型而纷纷分封抢购的场面使占项目绝对比重的中品质产品得以迅速清货其策略的弊端是有可能导致一些品质较差的户型形成滞销此种策略在区域市场萧条购房者购买欲望不足楼盘上市体量巨大的情况下更为实用
第二种策略：中差价突出均好
一般品牌地产商的中段价位的住宅项目特别是单体楼层较为适中的板楼比如9、12层的板楼会采取此种策略中段的楼层差价适中有利于强化产品的均好性同时也为购房者提供更多的户型选择使占项目绝对比重的中品质产品得以持续热销其策略的弊端是有可能使购房者在多种选择下举棋不定销售速度缓慢此种策略在区域市场销售温和楼盘上市体量适中的情况下更为实用
第三种策略：高差价注重利润
品牌地产商的精品住宅项目特别是单体楼层较低的板楼比如6层的板楼、5层的花园洋房会采取此种策略较高的楼层差价有利于强化产品间的品质差距同时也为购房者在购买产品时就划上一种社会阶层的标识最为重要此策略可以保证最好的产品能为开发商赚取最多的利润策略的弊端是有可能吓跑一部分高端客户而低端产品则持续热销此种策略在区域市场销售火爆楼盘上市体量较小或部分户型具有稀缺性的情况下更为实用
提醒注意：顶层与底层的楼层价差
值得一提的是由于楼体结构的局限多数项目的顶层与底层的楼层价差与标准层的楼层价差有一定的区别总结市场经验一般板楼项目底层和顶层多数会设计跃层这样由于户型的改变价格上的差异就不具有可比性如果顶层与底层的户型与标准层的户型一样通常情况下第一种策略与第二种策略下顶层会比次顶层的价格低一个标准楼层差或与次顶层的价格持平；底层户型会比第二层的价格低一个标准楼层差或与第二层的价格持平第三种策略下特别是6层不带电梯的楼体顶层会比次顶层的价格低5个标准楼层差甚至比次顶层的价格低500元/平米；而底层户型依然会比第二层的价格低1个标准楼层差或与第二层的价格持平
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