锦绣江南项目营销策划报告

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第一部分：产品研究
一、地段
1、地理位置
本项目位于闵行区内外环线之间（靠近外环线）吴中路与金汇路延长段交会处如下图所示：
经过广泛市场调研以及定向产品测试我们发现：本案所处地段社会认知度和认可度较低――在大部分客户眼中本案所处地段相对偏远配套设施比较缺乏绝对不可以与虹桥和金汇混为一谈、相提并论！
实际上一旦改造成功吴中路应当是一条优秀的景观道路但是在目前吴中路的地段概念不为消费者认同；“金汇”是一个相对优秀的生活区的代名词“金汇路”也因此被青睐可惜凡是到过本案现场的客户大都拒绝承认本案属于传统的“金汇路”概念因此本案所处的原始地段概念甚为尴尬
社会公众基于固有的感受在地段价值判断上会普遍取值于3500元/m2上下这与本案定位有明显差距从某种意义上说本案的地段价值判断有可能成为致命危机！
然而在调研中发现：经过对本案周边环境改善的介绍后尤其是亚洲第一大型的虹桥购物乐园建成、吴中路拓宽、金汇路贯通等目前已经启动的重大工程使得客户对本地段前景关注程度提高升值概念很快被接收转而看好本区域的前景看到这种转变我们的信心也增强了！当然这种转变带有某种潜意识里的投机性不应该过于庆幸
鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象地段教育显得尤为重要关于地段的形象营造和概念传播显得至为关键！
2、交通
本案所谓的交通由“道路”和“公共交通线路”构成
本案处于吴中路、金汇路交界处目前吴中路正在拓宽金汇路有待打通――实际道路状况相对糟糕但是吴中路的拓宽工程以及金汇路的延伸工程一旦于年底前完成将极大地改善道路状况
本案附近公共交通线路匮乏仅有少量公交线途经如到体育场的87路、721路到中山公园的中卫线但无至徐家汇的直达车
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